Rentabilité de la location saisonnière à Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola et Málaga : ce que rapporte vraiment un logement touristique
Comment elle se calcule, un exemple chiffré, les données officielles de l’INE, ce qui change par rapport à une location longue durée et un simulateur pour voir le bénéfice net annuel de votre logement en 30 secondes.
- 2 721logements touristiques à Torremolinos (INE, mai 2026)
- 10 929places proposées ; 4 voyageurs par logement en moyenne
- 6 %des logements touristiques de la province de Málaga sont à Torremolinos
- 15 % + TVAnotre commission, publiée et sans engagement
Comment se calcule la rentabilité d’un logement touristique
L’erreur la plus courante est de s’arrêter au revenu brut. La rentabilité réelle, c’est ce qui arrive dans votre poche après cinq soustractions.
- Revenus bruts
Prix moyen par nuit × nuits occupées dans l’année. Sur la Costa del Sol, l’occupation varie beaucoup entre juillet-août et le reste de l’année : le prix moyen pèse autant que l’occupation.
- Ce que garde le portail
Airbnb prend 15,5 % et Booking environ 16,3 %, plus la TVA sur cette commission. Ce qu’ils vous versent est la base de tout le reste.
- Charges d’exploitation
Électricité, eau, internet, charges de copropriété, taxe foncière (IBI), taxe des ordures, assurance, linge et petites réparations. Le ménage entre deux voyageurs est payé par le voyageur avec la réservation.
- Gestion
Si vous déléguez, la commission de la conciergerie. La nôtre est de 15 % + TVA sur ce que vous verse le portail, sans frais d’ouverture et sans engagement.
- Impôts
L’impôt sur le revenu net (ou le formulaire 210 si vous n’êtes pas résident en Espagne). Ce qui reste est votre bénéfice net annuel.
Logement de 2 places, 90 € nets par nuit, 70 % d’occupation
| Revenus bruts90 € × 255 nuits occupées | 22 995,00 € |
| Charges150 € par mois | − 1 800,00 € |
| Gestion intégrale15 % des revenus | − 3 449,25 € |
| Impôts15 % sur le revenu net, à titre indicatif | − 2 661,86 € |
| Bénéfice net annuelenviron 1 257,00 € par mois | 15 083,89 € |
Six facteurs qui décident de la rentabilité de votre logement touristique
Deux logements identiques dans le même immeuble peuvent différer de plusieurs milliers d’euros par an. C’est presque toujours pour l’une de ces raisons.
- Le quartier
Un logement à La Carihuela, La Malagueta ou Los Boliches, au bord de la plage, ne rapporte pas comme un logement à Los Álamos ou El Pinillo. Chaque quartier a ses voyageurs, ses prix et sa saison ; nous l’expliquons pour chaque zone où nous travaillons.
- Le prix de chaque nuit
Un prix fixe toute l’année fait perdre de l’argent en haute saison et laisse le logement vide en basse saison. Ajuster le tarif chaque jour à la demande est ce qui fait le plus bouger le résultat : c’est le revenue management.
- L’occupation hors été
Juillet et août se remplissent tout seuls. La différence entre un logement rentable et un logement médiocre se joue d’octobre à mai : séjours plus longs, remises à la semaine et voyageurs du nord de l’Europe qui passent l’hiver sur la côte.
- Capacité et taille
Un logement de 4 ou 6 places atteint des tarifs plus élevés qu’un studio, mais dépense aussi plus en linge, ménage et usure. Selon l’INE, le logement type de Torremolinos est proposé pour 4 voyageurs.
- Avis et rapidité de réponse
Avec plus de 2 700 logements en concurrence rien qu’à Torremolinos, les portails montrent en premier ceux qui répondent vite et sont bien notés. Les avis décident du prix que vous pouvez demander.
- Les charges fixes
Copropriété, IBI, taxe des ordures, assurance et fournitures ne dépendent pas des réservations. Plus elles sont basses et plus le logement est occupé de mois dans l’année, moins elles pèsent sur chaque nuit vendue. Nous avons un guide sur les impôts et la taxe des ordures.
Location longue durée ou location saisonnière
Les deux options ont un sens selon ce que vous cherchez. Voici ce qui change, sans enjoliver.
Location longue durée
- Revenu fixe, le même chaque mois, quelle que soit la saison.
- Moins de charges : le locataire paie les fournitures et l’usure est moindre.
- Abattement sur l’impôt sur le revenu pour une résidence principale (50 % en général, plus dans certains cas).
- Risque d’impayés et expulsion longue si le locataire cesse de payer.
- Le logement n’est pas à vous pendant le bail : ni pour l’utiliser, ni pour le vendre libre.
Location saisonnière avec conciergerie
- Plus de revenus bruts et un net normalement supérieur si le prix est ajusté chaque jour et que l’occupation tient hors été.
- Paiement à l’avance : le portail encaisse le voyageur avant son arrivée. Ni impayés, ni squat.
- Le logement est à vous quand vous en avez besoin : vous bloquez les dates et c’est tout.
- Plus de charges et pas d’abattement : fournitures, linge, réparations, taxe des ordures et commission des portails.
- Cela demande du travail : messages, clés, ménages et prix chaque jour. C’est ce que nous faisons pour 15 % + TVA.
Si vous voulez comparer les commissions des conciergeries, nous avons une page sur ce que prennent les agences de location touristique et une autre sur ce que comprennent nos 15 %.
La location saisonnière à Torremolinos en chiffres (INE, 2026)
Les dernières données publiées par l’INE (institut espagnol de la statistique) dans sa mesure des logements touristiques, édition de mai 2026. À connaître avant de décider comment exploiter votre logement.
- 2 721logements touristiques annoncés sur les principales plateformes à Torremolinos
- 10 929places au total : le logement type est proposé pour 4 voyageurs (4,02 places en moyenne)
- 6 %des 45 176 logements touristiques de la province de Málaga sont à Torremolinos
- Málaga, 1reprovince d’Andalousie : la moitié des 90 649 logements andalous et 13 % des 341 001 espagnols
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Que votre logement est en concurrence avec 2 700 autres rien qu’à Torremolinos. Avec une telle concurrence, le prix par nuit, les photos, les avis et la rapidité de réponse au voyageur décident de l’occupation, et les gérer au jugé coûte de l’argent. Sur un marché aussi disputé, l’écart de revenus entre une annonce bien gérée et une annonce médiocre dépasse de loin le coût de la gestion.
Et le prix par nuit ? L’INE ne le publie pas par commune. Pour le suivre mois par mois, consultez l’indice des prix des appartements touristiques à Torremolinos de Mi Piso Turístico : le prix de la nuit la moins chère pour chaque mois de séjour, mesuré chaque semaine sur Booking.com, avec données téléchargeables.
Source : INE, Mesure du nombre de logements touristiques en Espagne et de leur capacité, mai 2026 (données par commune, tableau 39363).Calculez le bénéfice net annuel de votre logement
Déplacez les curseurs avec les chiffres de votre logement et voyez aussitôt ce qui vous reste chaque année, charges, gestion et impôts déjà déduits. Gratuit, sans inscription et sans donner vos coordonnées.
Estimation indicative basée sur les logements que nous gérons à Torremolinos. Chaque place au-delà de 2 ajoute 6 % au prix par nuit. Si vous voulez le chiffre réel de votre logement, nous le calculons gratuitement.
Vous préférez que nous le fassions ? Envoyez-nous l’adresse, le nombre de places et quelques photos et nous vous renvoyons une estimation des revenus de votre logement, sans engagement. Vous avez aussi le simulateur expliqué variable par variable et un guide sur combien rapporte un logement de vacances à Torremolinos.
Ce que le fisc prélève sur un logement touristique
Le simulateur utilise une retenue indicative de 15 % à 25 %. Voici comment cela fonctionne en réalité, en quatre lignes.
- Résidents en Espagne : sans services hôteliers, les revenus sont des revenus fonciers imposés au barème général de l’impôt sur le revenu. Vous déduisez les charges (fournitures, copropriété, IBI, assurance, réparations, amortissement, commissions des portails et de la gestion avec leur TVA) au prorata des jours loués.
- Les jours vides ne sont pas gratuits : le fisc leur impute un revenu forfaitaire (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au prorata).
- Sans l’abattement de la location de résidence principale : la réduction d’impôt de la location longue durée ne s’applique pas à la location touristique.
- Non-résidents : formulaire 210. 19 % avec charges déductibles si vous vivez dans l’UE ou l’EEE ; 24 % sur le revenu brut, sans charges, ailleurs. Les portails communiquent vos revenus au fisc espagnol (formulaire 179) : mieux vaut tout déclarer.
Torremolinos applique en outre sa taxe des ordures aux logements touristiques. Nous l’expliquons dans le guide sur les impôts et la taxe des ordures. Pour votre cas précis, consultez toujours un conseiller fiscal.
Ce que nous prenons pour gérer votre logement, sans petites lignes
Sur ce que vous versent les portails pour les réservations. S’il n’y a pas de réservations, nous ne prenons rien. La seule redevance fixe est celle du linge de lit, de bain et de cuisine.
Airbnb, Booking et les autres vous paient directement. Le 1er de chaque mois, une facture unique couvrant les départs du mois précédent.
Vous partez avec 7 jours de préavis et vous gardez vos annonces, vos avis, vos photos et vos réservations futures. Lire le contrat.
Questions fréquentes sur la rentabilité de la location saisonnière
Combien rapporte un logement touristique à Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola ou Málaga par an ?
Cela dépend surtout du prix moyen par nuit que vous obtenez et des nuits occupées, puis des charges. Avec la même formule que le simulateur de cette page, un logement qui encaisse 90 € nets par nuit avec 70 % d’occupation garde environ 15 100,00 € nets par an après charges, gestion et impôts. Déplacez les curseurs avec les chiffres de votre logement pour voir les vôtres ; si vous voulez le chiffre réel, nous vous faisons une estimation personnalisée gratuite.
Quelle rentabilité est bonne pour un appartement touristique ?
La rentabilité nette se mesure en divisant le bénéfice annuel après charges par le prix du logement. Dans ces quatre villes, un logement bien géré dépasse en général nettement ce qu’il donnerait en location longue durée, mais le chiffre exact dépend du quartier, de la taille et du prix d’achat. L’important est de comparer le net, pas le brut : une location touristique a plus de charges et plus d’impôts qu’une location classique.
La location saisonnière est-elle plus rentable que la longue durée sur la Costa del Sol ?
En revenus bruts, presque toujours ; en net, en général aussi, mais avec plus de charges et sans les abattements fiscaux de la location de résidence principale. En contrepartie, le logement est à vous quand vous en avez besoin, les portails encaissent le voyageur à l’avance et il n’y a ni risque d’impayé ni de squat. Le comparatif de cette page détaille les différences point par point.
Quelles charges a un logement touristique qu’une location longue durée n’a pas ?
Les fournitures à votre charge (électricité, eau, internet), le linge de lit et les serviettes, de petites réparations plus fréquentes, la taxe des ordures à usage touristique, une assurance adaptée et la commission des portails. Le ménage entre deux voyageurs est payé par le voyageur en supplément de la réservation. Avec nous, la gestion intégrale est de 15 % + TVA sur ce que vous versent les portails, et la seule redevance fixe est celle du linge de lit, de bain et de cuisine.
Comment sont imposés les revenus de la location saisonnière en Espagne ?
Si vous êtes résident en Espagne et ne proposez pas de services hôteliers, ce sont des revenus fonciers soumis au barème général de l’impôt sur le revenu : charges déductibles au prorata des jours loués et revenu forfaitaire imputé pour les jours vides. L’abattement de la location longue durée ne s’applique pas. Si vous n’êtes pas résident, vous déclarez via le formulaire 210 : 19 % avec charges déductibles si vous vivez dans l’UE ou l’EEE, 24 % sans charges ailleurs. Nous avons un guide sur les impôts et la taxe des ordures, et pour votre cas précis mieux vaut consulter un conseiller fiscal.
Le simulateur tient-il compte de la commission d’Airbnb et de Booking ?
Le simulateur part du prix par nuit que vous verse le portail, c’est-à-dire déjà sans sa commission. Si vous pensez au prix que voit le voyageur, retirez environ 19 % (Airbnb prend 15,5 % et Booking environ 16,3 %, plus la TVA sur cette commission) et utilisez ce montant comme prix moyen par nuit.
Combien prenez-vous pour gérer mon logement ?
15 % + TVA sur ce que vous versent les portails pour les réservations, sans engagement. La seule redevance fixe est celle du linge de lit, de bain et de cuisine, que nous fournissons et renouvelons : à partir de 110 € + TVA par semestre, selon les lits et la capacité. Vous êtes payé en premier : les portails vous paient directement, et le 1er de chaque mois nous vous envoyons une facture unique couvrant les départs du mois précédent. Vous pouvez lire le contrat complet avant de nous appeler.
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Escribo esta reseña porque cuando algo funciona tan bien, hay que decirlo. Tengo un apartamento en Torremolinos centro y desde que lo lleva el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional mi vida ha cambiado. Lo que más valoro es que hacen una gestión integral de verdad: se encargan de absolutamente todo. Desde el check-in y la entrega de llaves hasta la limpieza, el mantenimiento y estar pendientes de los huéspedes a cualquier hora. Ana y David son una máquina, están en todo y te dan una tranquilidad increíble porque sabes que tu casa está en buenas manos.
Si tienes una propiedad y buscas despreocuparte por completo, no puedo recomendar más a Torremolinos Gestión Vacacional. Tengo un apartamento en el centro y, sinceramente, es la mejor decisión que he tomado para rentabilizarlo sin volverme loca. Es un alivio saber que ellos controlan todo: desde el posicionamiento en portales y el calendario de reservas, hasta la limpieza a fondo, el mantenimiento y la atención 24/7 a los huéspedes. Son un equipo que funciona como una máquina, muy resolutivos y siempre disponibles cuando surge cualquier imprevisto.
Acabo de empezar con ellos y la verdad que todo muy bien. David atiende siempre de forma rápida, amable y profesional con cualquier duda o problema que pueda surgir, aconsejando en todos los aspectos que necesites. Se encargan de todo y te mantienen informado. Muy recomendables.
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