Rendite der Ferienvermietung in Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola und Málaga: was eine Ferienwohnung wirklich einbringt
Wie sie berechnet wird, ein Rechenbeispiel, die offiziellen Zahlen des INE, was sich gegenüber der Langzeitvermietung ändert, und ein Rechner, der Ihnen in 30 Sekunden den Jahresnettogewinn Ihrer Wohnung zeigt.
- 2.721Ferienwohnungen in Torremolinos (INE, Mai 2026)
- 10.929angebotene Betten; im Schnitt 4 Gäste pro Wohnung
- 6 %aller Ferienwohnungen der Provinz Málaga liegen in Torremolinos
- 15 % + MwSt.unsere Provision, veröffentlicht und ohne Bindung
So wird die Rendite einer Ferienwohnung berechnet
Der häufigste Fehler ist, bei den Bruttoeinnahmen stehen zu bleiben. Die echte Rendite ist das, was nach fünf Abzügen bei Ihnen ankommt.
- Bruttoeinnahmen
Durchschnittspreis pro Nacht × belegte Nächte im Jahr. An der Costa del Sol schwankt die Auslastung zwischen Juli/August und dem Rest des Jahres stark, der Durchschnittspreis zählt also genauso viel wie die Auslastung.
- Was das Portal behält
Airbnb nimmt 15,5 % und Booking rund 16,3 %, plus Mehrwertsteuer auf diese Provision. Was sie an Sie auszahlen, ist die Basis für alles Weitere.
- Betriebskosten
Strom, Wasser, Internet, Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Müllgebühr, Versicherung, Wäsche und kleine Reparaturen. Die Reinigung zwischen zwei Gästen zahlt der Gast mit der Buchung.
- Verwaltung
Wenn Sie delegieren, die Provision der Verwaltungsfirma. Unsere beträgt 15 % + MwSt. auf das, was das Portal Ihnen auszahlt, ohne Einrichtungsgebühr und ohne Bindung.
- Steuern
Einkommensteuer auf den Nettoertrag (oder Formular 210, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind). Was übrig bleibt, ist Ihr Jahresnettogewinn.
Wohnung für 2 Personen, 90 € netto pro Nacht, 70 % Auslastung
| Bruttoeinnahmen90 € × 255 belegte Nächte | 22.995,00 € |
| Nebenkosten150 € im Monat | − 1.800,00 € |
| Komplettverwaltung15 % der Einnahmen | − 3.449,25 € |
| Steuern15 % auf den Nettoertrag, als Richtwert | − 2.661,86 € |
| Jahresnettogewinnrund 1.257,00 € im Monat | 15.083,89 € |
Sechs Faktoren, die über die Rendite Ihrer Ferienwohnung entscheiden
Zwei gleiche Wohnungen im selben Haus können sich um Tausende Euro im Jahr unterscheiden. Fast immer liegt es an einem dieser Punkte.
- Die Lage
Eine Wohnung in La Carihuela, La Malagueta oder Los Boliches, direkt am Strand, läuft anders als eine in Los Álamos oder El Pinillo. Jedes Viertel hat seine Gäste, seine Preise und seine Saison; wir erklären es für jedes Gebiet, in dem wir arbeiten.
- Der Preis jeder Nacht
Ein fester Preis das ganze Jahr über verschenkt Geld in der Hochsaison und lässt die Wohnung in der Nebensaison leer. Den Tarif täglich an die Nachfrage anzupassen bewegt das Ergebnis am meisten: das ist Revenue Management.
- Die Auslastung außerhalb des Sommers
Juli und August füllen sich von selbst. Der Unterschied zwischen einer rentablen und einer mittelmäßigen Wohnung entsteht von Oktober bis Mai: längere Aufenthalte, Wochenrabatte und Gäste aus Nordeuropa, die an der Küste überwintern.
- Kapazität und Größe
Eine Wohnung für 4 oder 6 Personen erzielt höhere Preise als ein Studio, hat aber auch mehr Kosten für Wäsche, Reinigung und Abnutzung. Laut INE wird die typische Wohnung in Torremolinos für 4 Gäste angeboten.
- Bewertungen und Antwortzeit
Bei mehr als 2.700 konkurrierenden Unterkünften allein in Torremolinos zeigen die Portale zuerst, wer schnell antwortet und gut bewertet ist. Die Bewertungen entscheiden, welchen Preis Sie verlangen können.
- Die Fixkosten
Hausgeld, IBI, Müllgebühr, Versicherung und Nebenkosten hängen nicht von den Buchungen ab. Je niedriger sie sind und je mehr Monate die Wohnung belegt ist, desto weniger wiegen sie auf jeder verkauften Nacht. Wir haben einen Leitfaden zu Steuern und Müllgebühr.
Langzeitvermietung oder Ferienvermietung
Beide Optionen können sinnvoll sein, je nachdem, was Sie suchen. Das ändert sich, ohne Beschönigung.
Langzeitvermietung
- Feste Einnahmen, jeden Monat gleich, egal welche Saison.
- Weniger Kosten: Der Mieter zahlt die Nebenkosten, und die Abnutzung ist geringer.
- Steuerermäßigung bei Vermietung als Hauptwohnsitz (in der Regel 50 %, in manchen Fällen mehr).
- Risiko von Mietausfällen und eine lange Räumung, wenn der Mieter nicht mehr zahlt.
- Die Wohnung gehört Ihnen nicht, solange der Vertrag läuft: weder zum Nutzen noch zum lastenfreien Verkauf.
Ferienvermietung mit Verwaltung
- Höhere Bruttoeinnahmen und in der Regel auch ein höheres Netto, wenn der Preis täglich angepasst wird und die Auslastung außerhalb des Sommers hält.
- Zahlung im Voraus: Das Portal kassiert beim Gast vor der Anreise. Keine Mietausfälle, keine Hausbesetzer.
- Die Wohnung gehört Ihnen, wann immer Sie sie brauchen: Termine blockieren, fertig.
- Mehr Kosten und keine Steuerermäßigung: Nebenkosten, Wäsche, Reparaturen, Müllgebühr und die Provision der Portale.
- Es macht Arbeit: Nachrichten, Schlüssel, Reinigungen und Preise, jeden Tag. Das erledigen wir für 15 % + MwSt.
Wenn Sie die Provisionen von Verwaltern vergleichen möchten: Wir haben eine Seite darüber, was Agenturen für Ferienvermietung verlangen, und eine darüber, was unsere 15 % beinhalten.
Die Ferienvermietung in Torremolinos in Zahlen (INE, 2026)
Die neuesten Zahlen des spanischen Statistikamts INE aus seiner Erhebung der Ferienwohnungen, Ausgabe Mai 2026. Gut zu wissen, bevor Sie entscheiden, wie Sie Ihre Wohnung nutzen.
- 2.721auf den wichtigsten Plattformen angebotene Ferienwohnungen in Torremolinos
- 10.929Betten insgesamt: Die typische Wohnung wird für 4 Gäste angeboten (im Schnitt 4,02 Plätze)
- 6 %der 45.176 Ferienwohnungen der Provinz Málaga liegen in Torremolinos
- Málaga, Nr. 1in Andalusien: die Hälfte der 90.649 andalusischen und 13 % der 341.001 spanischen Ferienwohnungen
Was bedeutet das für Sie? Dass Ihre Wohnung allein in Torremolinos mit 2.700 anderen Unterkünften konkurriert. Bei dieser Konkurrenz entscheiden der Preis pro Nacht, die Fotos, die Bewertungen und die Antwortgeschwindigkeit über die Auslastung, und das nach Gefühl zu steuern kostet Geld. In einem so umkämpften Markt übersteigt der Einnahmenunterschied zwischen einem gut geführten und einem mittelmäßigen Inserat die Verwaltungskosten bei Weitem.
Und der Preis pro Nacht? Das INE veröffentlicht ihn nicht auf Gemeindeebene. Um ihn Monat für Monat zu verfolgen, sehen Sie sich den Preisindex für Ferienwohnungen in Torremolinos von Mi Piso Turístico an (auf Englisch): der Preis der günstigsten Nacht für jeden Aufenthaltsmonat, wöchentlich auf Booking.com gemessen, mit Daten zum Herunterladen.
Quelle: INE, Erhebung der Zahl der Ferienwohnungen in Spanien und ihrer Kapazität, Mai 2026 (Daten nach Gemeinde, Tabelle 39363).Berechnen Sie den Jahresnettogewinn Ihrer Wohnung
Stellen Sie die Regler auf die Zahlen Ihrer Wohnung ein und sehen Sie sofort, was Ihnen im Jahr bleibt, Nebenkosten, Verwaltung und Steuern bereits abgezogen. Kostenlos, ohne Registrierung und ohne Ihre Daten.
Richtwert auf Basis der Wohnungen, die wir in Torremolinos verwalten. Jede Person über 2 erhöht den Preis pro Nacht um 6 %. Wenn Sie die echte Zahl für Ihre Wohnung wollen, berechnen wir sie kostenlos.
Sollen wir das übernehmen? Schicken Sie uns Adresse, Personenzahl und ein paar Fotos, und Sie erhalten unverbindlich eine Einnahmenschätzung für Ihre Wohnung. Außerdem gibt es den Rechner, Variable für Variable erklärt, und einen Leitfaden dazu, wie viel eine Ferienwohnung in Torremolinos einbringt.
Was das Finanzamt von einer Ferienwohnung bekommt
Der Rechner verwendet einen Richtwert von 15 % bis 25 % Steuerabzug. So funktioniert es wirklich, in vier Zeilen.
- In Spanien Ansässige: Ohne hotelähnliche Leistungen zählen die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und werden nach dem allgemeinen Einkommensteuertarif besteuert. Sie setzen die Kosten (Nebenkosten, Hausgeld, IBI, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung, Provisionen der Portale und der Verwaltung samt Mehrwertsteuer) anteilig nach vermieteten Tagen ab.
- Leere Tage sind nicht umsonst: Das Finanzamt rechnet dafür ein fiktives Einkommen an (1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, anteilig).
- Ohne die Ermäßigung für Wohnraumvermietung: Der Steuernachlass der Langzeitvermietung gilt nicht für die Ferienvermietung.
- Nicht-Ansässige: Formular 210. 19 % mit absetzbaren Kosten, wenn Sie in der EU oder im EWR leben; 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Kosten, in allen anderen Fällen. Die Portale melden Ihre Einnahmen dem spanischen Finanzamt (Formular 179), es lohnt sich also, alles zu erklären.
Außerdem erhebt Torremolinos für Ferienwohnungen seine Müllgebühr. Wir erklären das im Leitfaden zu Steuern und Müllgebühr. Für Ihren konkreten Fall fragen Sie immer einen Steuerberater.
Was wir für die Verwaltung Ihrer Wohnung verlangen, ohne Kleingedrucktes
Auf das, was die Portale Ihnen für die Buchungen auszahlen. Gibt es keine Buchungen, verlangen wir nichts. Die einzige feste Gebühr ist die für Bett-, Bad- und Küchenwäsche.
Airbnb, Booking und die anderen zahlen direkt an Sie. Am 1. jedes Monats eine einzige Rechnung über die Abreisen des Vormonats.
Sie gehen mit 7 Tagen Vorlauf und behalten Ihre Inserate, Bewertungen, Fotos und künftigen Buchungen. Vertrag lesen.
Häufige Fragen zur Rendite der Ferienvermietung
Wie viel bringt eine Ferienwohnung in Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola oder Málaga im Jahr?
Das hängt vor allem vom erzielten Durchschnittspreis pro Nacht und den belegten Nächten ab, und dann von den Kosten. Mit derselben Formel wie der Rechner auf dieser Seite behält eine Wohnung, die 90 € netto pro Nacht bei 70 % Auslastung einnimmt, rund 15.100,00 € netto im Jahr nach Nebenkosten, Verwaltung und Steuern. Stellen Sie die Regler auf die Zahlen Ihrer Wohnung ein, um Ihren Wert zu sehen; wenn Sie die echte Zahl wollen, machen wir Ihnen eine kostenlose persönliche Schätzung.
Welche Rendite ist gut für eine Ferienwohnung?
Die Nettorendite ergibt sich aus dem Jahresgewinn nach Kosten geteilt durch den Preis der Immobilie. In diesen vier Städten übertrifft eine gut geführte Wohnung in der Regel deutlich das, was sie in der Langzeitvermietung einbrächte, aber die genaue Zahl hängt von Lage, Größe und Kaufpreis ab. Wichtig ist, das Netto zu vergleichen, nicht das Brutto: Eine Ferienvermietung hat mehr Kosten und mehr Steuern als eine klassische Vermietung.
Ist die Ferienvermietung an der Costa del Sol rentabler als die Langzeitvermietung?
Bei den Bruttoeinnahmen fast immer; netto in der Regel auch, allerdings mit mehr Kosten und ohne die Steuerermäßigungen der Vermietung als Hauptwohnsitz. Dafür gehört die Wohnung Ihnen, wann immer Sie sie brauchen, die Portale kassieren beim Gast im Voraus, und es gibt kein Risiko von Mietausfällen oder Hausbesetzung. Der Vergleich auf dieser Seite zeigt die Unterschiede Punkt für Punkt.
Welche Kosten hat eine Ferienwohnung, die eine Langzeitvermietung nicht hat?
Nebenkosten zu Ihren Lasten (Strom, Wasser, Internet), Bettwäsche und Handtücher, häufigere kleine Reparaturen, die Müllgebühr für touristische Nutzung, eine passende Versicherung und die Provision der Portale. Die Reinigung zwischen zwei Gästen zahlt der Gast als Zuschlag zur Buchung. Bei uns kostet die Komplettverwaltung 15 % + MwSt. auf das, was die Portale Ihnen auszahlen, und die einzige feste Gebühr ist die für Bett-, Bad- und Küchenwäsche.
Wie werden die Einnahmen aus der Ferienvermietung in Spanien besteuert?
Wenn Sie in Spanien ansässig sind und keine hotelähnlichen Leistungen anbieten, sind es Einkünfte aus Vermietung in der Einkommensteuer: allgemeiner Tarif, Kosten anteilig nach vermieteten Tagen absetzbar und ein fiktives Einkommen für leere Tage. Die Ermäßigung der Langzeitvermietung gilt nicht. Wenn Sie nicht ansässig sind, erklären Sie über Formular 210: 19 % mit absetzbaren Kosten, wenn Sie in der EU oder im EWR leben, 24 % ohne Kosten in allen anderen Fällen. Wir haben einen Leitfaden zu Steuern und Müllgebühr, und für Ihren konkreten Fall lohnt sich der Rat eines Steuerberaters.
Berücksichtigt der Rechner die Provision von Airbnb und Booking?
Der Rechner geht vom Preis pro Nacht aus, den das Portal Ihnen auszahlt, also bereits ohne dessen Provision. Wenn Sie an den Preis denken, den der Gast sieht, ziehen Sie rund 19 % ab (Airbnb nimmt 15,5 % und Booking rund 16,3 %, plus Mehrwertsteuer auf diese Provision) und verwenden diesen Betrag als Durchschnittspreis pro Nacht.
Wie viel verlangen Sie für die Verwaltung meiner Wohnung?
15 % + MwSt. auf das, was die Portale Ihnen für die Buchungen auszahlen, ohne Vertragsbindung. Die einzige feste Gebühr ist die für Bett-, Bad- und Küchenwäsche, die wir stellen und erneuern: ab 110 € + MwSt. pro Halbjahr, je nach Betten und Kapazität. Sie werden zuerst bezahlt: Die Portale zahlen direkt an Sie, und am 1. jedes Monats schicken wir Ihnen eine einzige Rechnung über die Abreisen des Vormonats. Sie können den vollständigen Vertrag lesen, bevor Sie uns anrufen.
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Acabo de empezar con ellos y la verdad que todo muy bien. David atiende siempre de forma rápida, amable y profesional con cualquier duda o problema que pueda surgir, aconsejando en todos los aspectos que necesites. Se encargan de todo y te mantienen informado. Muy recomendables.
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